Zamknięcie sieci sklepów Target pozostawi wiele wolnych nieruchomości

Po opuszczeniu rynku kanadyjskiego przez tą sieć, zostanie 133 pustych nieruchomości, w których inne przedsiębiorstwa z powodzeniem będą mogły znaleźć swoje nowe placówki. 

„Wierzyłem, że kadra nadzorująca funkcjonowanie sieci Target przykładała bardzo dużą uwagę oraz skupia się na inwestowaniu środków w swój rozwój na terenie Kanady. W związku z tym, miałem także nadzieję, że zamkniętych zostanie jedynie kilka sklepów, które nie były dla całości przedsiębiorstwa zbyt dochodowe, a reszta zostanie zachowana” – mówi Patrick Sullivan, dyrektor operacyjny Primaris z działu H&R Real Estate Investment Trust, który posiada dziewięć nieruchomości, będących dotychczasową siedzibą sklepów Target. „Mimo wspomnianych nadziei i oczekiwań z mojej strony, kilka miesięcy temu już dokonaliśmy wstępnych analiz związanych, z wówczas hipotetyczną sytuacją, która obecnie stała się faktem”.

Pojedynczy nabywca, czy wielu różnych nabywców?

Według grupy analityków z Bay Street, istnieją spore szanse na to, aby któryś z dużych, indywidualnych nabywców nieruchomości, z powodzeniem zajął pozostawione przez Target, puste lokale. Okazuje się, że na horyzoncie pokazuje się kilka tego typu przedsiębiorstw, jednak podkreśla się dominację sklepów Walmart oraz Loblaw. 

„Walmart jest najaktywniejszym zawodnikiem w tym wielkim wyścigu. Można kolokwialnie powiedzieć, że jego przedstawiciele zapłaciliby każdą cenę, aby tylko mieć możliwość wykorzystania tych pustych niebawem nieruchomości. Z drugiej strony firma Loblaw zrobi wszystko, aby Walmart nie zdobył tych miejsc. To pewnego rodzaju wojna między dwoma detalistami na rynku kanadyjskim”. – mówią analitycy światowych rynków detalicznych CIBC World Markets. „Sytuacja taka wynika z tego, że na rynku kanadyjskim, Loblaw jest zagrożony przez agresywnego gracza rynkowego jakim jest właśnie Walmart, prężnie rozwijający się na terenie Kanady”.

Target chce zakończyć swoją działalność jak najbardziej efektywnie, dlatego osobom decyzyjnym zależy na szybkim i sprawnym opuszczeniu rynku kanadyjskiego. Walmart i Loblaw mogliby sobie pozwolić na to, aby wynająć wszystkie 133 lokale pozostawione przez Target, których ogólną cenę szacuje się na około 1,8 – 2 miliardów dolarów. Jest bardzo prawdopodobne, że właśnie jeden z tych gigantów zdoła wykupić owe miejsca dla siebie, jednak niektórzy z analityków uważają, że jednak puste nieruchomości wejdą w posiadanie różnych właścicieli. Patrick Sullivan dodaje, że ze względu na fakt, że lokalizacja opuszczonych lokali znajdują się zbyt blisko już istniejących placówek Walmart i Loblaw, istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że zostaną one wynajęte lub wykupione przez innych aktorów rynku. 

Walka o przejęcie nieruchomości pozostawionych przez sieć Target

Heather Kirk, analityk nieruchomości komercyjnych w Bank od Montreal Capital Markets, tak samo jak wielu innych analityków podziela zdanie, mówiące że Walmart i Loblaw są szczególnie zainteresowani zdobyciem lokali należących do Target’u. Jednak podkreśla, że realne prawdopodobieństwo, że któreś z tych przedsiębiorstw wykupi wszystkie umowy najmu jest bardzo mało możliwa. Ponadto, Kirk dodaje, że istnieje kolejny duży, potencjalny nabywca nieruchomości – Canadian Tire. Według analityków z TD Securities równie zainteresowane w nabyciu nowych lokali mogą być Costo, Lowe’s, Rona lub sklepy spożywcze typu Sobeys i Metro. Nawet amerykańscy detaliści, do których zaliczamy Kohl’s i Dick’s Sporting Goods mogą się zainteresować nieruchomościami pozostawionymi przez Target. 

„Możemy być zaskoczeni kto w efekcie zdoła nabyć nieruchomości, o których tak wielu potentatów walczy. Jest wielu znaczących graczy z rynku zarówno amerykańskiego jak i europejskiego, którym wspomniane lokalizacje bardzo pomogłyby w rozwoju i działalności” – mówi Diane Brisebois, prezes i dyrektor generalny Detalicznej Rady Kanadyjskiej (Retail Council od Canada). 

Wpływ na kanadyjskich właścicieli nieruchomości

Mimo, że zamknięcie 133 sklepów na terenie Kanady brzmi jak katastroficzna sytuacja dla właścicieli handlowych tego kraju, w rzeczywistości nie musi wcale wytworzyć poważnych strat. 

Sullivan podkreśla, że jego firma, posiadająca dziewięć lokacji kanadyjskiego Target’u, reprezentuje jedynie 0,6% wartości całości jednostek H&R Real Estate Investment Trust. RioCan, największy kanadyjski właściciel nieruchomości należących do sieci Target (26 jednostek), dodaje, że są one warte zaledwie 1,9% rocznego przychodu z wynajmu i zwraca uwagę, że umowy najmu są często blokowane przez koncerny macierzyste z rynku amerykańskiego. 

Target służył jako kotwica wielu centrów handlowych, ciesząc się z niższego czynszu w zamian za przyciąganie klientów do danego punktu, w którym prosperowały również inne sklepy, z których asortymentu osoby przychodzące do sklepu Target również korzystały. Target w pewnym sensie dostarczał klientów innym placówkom. 

„Target wszedł na rynek kanadyjski wśród konfetti i z wielką pompą, ale ostatecznie generowany przez niego ruch nie był aż tak dobry, jak przewidywano zanim rozpoczął swoją działalność” – mówi Sullivan. „Myślę, że generalnie detaliści uważają, że jego odejście jest szansą na pewnego rodzaju nowy start i lepsze przychody w przyszłości.”

Okazja do podniesienia cen czynszu

Upadek sieci sklepów Target na terenie Kanady i ich wycofanie z rynku kanadyjskiego prawdopodobnie będzie doskonałą okazją na zarobienie dodatkowych pieniędzy przez właścicieli nieruchomości komercyjnych, z których usług owa sieć korzystała. W momencie, gdy Target pojawił się w Kanadzie po raz pierwszy, wykupił stare dzierżawy Zallers, w cenach, które były ustalone bardzo dawno temu.

„Większość właścicieli było tak podekscytowanych faktem, że Target chce posiadać lokalizację w ich centrum handlowym, że godzili się praktycznie na wszystko, wierząc, że dzięki tej sieci będą mieć możliwość uzyskania większych kwot czynszowych od innych wynajmujących” – mówi Mark Rothschild, analityk nieruchomości komercyjnych z Canaccord Genuity. 

Nawiązując do danych przedstawionych przez TD Securities, Target płacił jedynie 5 dolarów za stopę kwadratową za większość lokali, które wynajmował. Cena ta była znacznie poniżej wartości rynkowej. CIBC World Markets podkreśla, że Target w całości, za wszystkie swoje lokale płacił średnio 12 dolarów za stopę kwadratową, co stanowiło bardzo atrakcyjną cenę na rynku nieruchomości. 

„Wierzyliśmy, że wyższe czynsze były osiągalne w większości placówek, w których znajdowały się punkty Target. Teraz, kiedy sklep odchodzi z naszego kanadyjskiego rynku, sytuacja się nie zmienia” – pisze TD Securities, zauważając, że kolejne lokalizacje, na mniejsze rozmiarowo sklepy należące do wspomnianej sieci mogły i nadal mogą w przyszłości nawet potroić przychody właścicieli nieruchomości. 

Strata czy zysk?

Mark Rothschild z Canaccord Genuity dodał, że opuszczenie rynku kanadyjskiego przez Target jest faktem negatywnym z punktu widzenia właścicieli nieruchomości. „Nawet jeśli Target będzie kontynuował płacenie czynszów do końca swojej dzierżawy, to nie wiadomo jak zostanie wypełniona przestrzeń, która po nim zostanie. Możemy na tym zyskać, ale równie dobrze możemy nieco stracić.” Heather Kirk dodaje, że rynek nieruchomości w Kanadzie oczekuje na burzę, którą rozproszą duże, dobrze skapitalizowane i dobrze zarządzane firmy, posiadające dobrej jakości aktywa.